Miami'de Ev Almak: Türk Yatırımcılar için 2026 Rehberi
Guide for Turkish buyers · October 2026
Buying in South Florida from Turkey: The 2026 Guide for Turkish Investors
What a dollar-priced home costs in lira, how the process differs from the tapu system, which visa routes are real, and how to move money legally. With a USD/TRY calculator and a square feet to square meters converter.
By Joaquin Gutierrez, Licensed Florida Real Estate Broker at Canvas Real Estate · 30+ years in South Florida real estate · Updated October 11, 2026 · 12 min read
Yes. Turkish citizens can buy property in Florida with no citizenship requirement, and Florida’s SB 264 does not cover Turkey. Buying a home does not give you a U.S. visa or residency. Most buyers pay cash or use a foreign-national loan with 25–40% down, wire funds through a Turkish bank, and close through a Florida title company.
Quick facts (as of October 11, 2026)
Who can buy: Turkish citizens, with a passport. SB 264 limits buyers tied to China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela and Syria. Turkey is not on that list.
Turkey’s rank: #15 among foreign buyers in South Florida (1.9% share) and #5 in Broward County (4%), per the MIAMI REALTORS 2025 Profile of International Home Buyers.
Exchange rate: USD/TRY closed at 49.26 on October 9, 2026 (Trading Economics).
Cash is the norm: 51% of South Florida international buyers paid all cash (MIAMI REALTORS). Nationally, 48% of foreign buyers paid cash (NAR 2026).
Visa: buying a home gives no U.S. status. The realistic route for most investors is the E-2 treaty-investor visa, which requires an active business.
49.26USD/TRY close, Oct 9, 2026
3.7×more lira for the same $500,000 home than at end-2021
#5Turkey’s rank among foreign buyers in Broward County
51%of South Florida international buyers pay all cash
The lira math: why Turkish buyers look at dollar property
On October 9, 2026, USD/TRY closed at 49.26. A $500,000 South Florida condo costs about ₺24.6 million today. At the end of 2021, at 13.19 per dollar, the same condo cost about ₺6.6 million. That is 3.7 times more lira for the same dollar price.
Lira held as cash lost about 85% of its value against the dollar between the end of 2020 (7.43) and today (49.26). The worst single year was 2021, when Reuters reported a loss of about 44%, the worst in two decades. Dollar-priced property keeps its price in dollars while the lira moves.
Date
USD/TRY
Change in USD/TRY
$500,000 home in lira
End of 2020
7.43
—
₺3.7 million
End of 2021
13.19
+77%
₺6.6 million
End of 2022
18.71
+42%
₺9.4 million
End of 2023
~29.5
+58%
~₺14.8 million
End of 2024
~35.37
+20%
~₺17.7 million
End of 2025
~42.96
+21%
~₺21.5 million
Oct 9, 2026
49.26
+15% year to date
₺24.6 million
Sources: Pound Sterling Live daily history, Reuters, exchange-rates.org, Trading Economics. Year-end values differ slightly between data providers. Your bank’s rate will differ from the mid-market rate.
The last 12 months at a glance
Month-end
USD/TRY
Month-end
USD/TRY
Nov 2025
42.28
Jun 2026
46.29
Dec 2025
~42.96
Jul 2026
47.08
Jan 2026
43.21
Aug 2026
47.88
Feb 2026
43.69
Sep 2026
48.64
Mar 2026 (avg.)
~44.2
Oct 9, 2026
49.26
Apr 2026 (avg.)
~44.8
May 2026
45.52
The pace has been steady, at roughly 1.5% a month. Over the last 12 months the dollar rose about 17.8% against the lira.
An honest caution. Turkish consumer prices rose 29.73% over the 12 months to September 2026 (TurkStat), and the central bank’s policy rate was 37% at its September 10 meeting. High lira interest can keep lira savings competitive with the dollar’s rise over short periods. Dollar property is a multi-year hedge and a diversification tool, not a 12-month trade. Past exchange-rate moves do not predict future ones.
Turkish interest in Miami is not new
In 2016, The Real Deal and other outlets reported developers selling roughly 5% of pre-construction units to Turkish buyers, and Turyap, a large Turkish brokerage, opened a Miami franchise. In 2018, Istanbul’s Okan Group developed Okan Tower downtown. In 2023, Turkish investors paid $10.5 million for a Midtown Miami site. These are historical examples, not current market share. The current figure is Turkey’s 1.9% share of South Florida foreign buyers.
Calculators: lira price and square meters
Ask it out loud
“Can a Turkish citizen buy a house in Miami?”
Yes. There is no citizenship requirement and Turkey is not restricted under Florida law. You can buy with your passport. The purchase does not give you a visa.
Turkey vs. Florida: how a purchase works
Turkey registers ownership through a state land registry and closes in days. Florida uses a recorded deed, title insurance and escrow. Here is the side-by-side.
Topic
Turkey
Florida
Ownership record
Tapu (title deed) registered at the Land Registry (TKGM). Both sides sign at the tapu office. The state registry is the guarantee.
Deed recorded with the county clerk after a title search. Owner’s title insurance protects against hidden title defects.
Transfer tax
4% title transfer tax (tapu harcı) on declared value. Customarily split 2%/2%, though foreign buyers often pay all of it.
Documentary stamp tax on the deed: $0.70 per $100 statewide. Miami-Dade charges $0.60 per $100 on single-family homes and $1.05 per $100 on other property. The seller customarily pays in South Florida. Financed buyers also pay mortgage stamp tax and intangible tax.
Payment protection
Secure payment system (Güvenli Ödeme Sistemi) holds funds until the tapu transfer is registered. The mandatory start was postponed to December 1, 2026.
Deposits and closing funds sit in a title company, attorney or broker escrow account under Florida law.
Listings
No single comprehensive MLS. Listings are spread across portals and agencies.
MLS with near-complete sold-price history. Buyers sign a written buyer agreement after the 2024 NAR settlement.
Residency or citizenship
Citizenship is available for property worth at least $400,000, with a 3-year no-sale annotation on the tapu.
Buying property gives no visa or residency.
Capital gains
Rules changed under Law No. 7524 for homes acquired from 2025. Verify with a Turkish tax adviser.
Federal capital gains tax applies. FIRPTA withholds 15% of the gross price when the seller is foreign, reduced to 10% (up to $1 million) or 0% (up to $300,000) when the buyer will live in the home. Reduced withholding can be requested on Form 8288-B.
Annual property tax
Municipal emlak vergisi at low statutory rates. Confirm with a Turkish adviser.
Roughly 1.6–2.2% of assessed value in South Florida, depending on the city. No homestead exemption unless it is your permanent residence. Verify with the county property appraiser.
Condo rules
Condominium Ownership Law (Kat Mülkiyeti Kanunu).
After the Surfside collapse: milestone inspections, a Structural Integrity Reserve Study (SIRS) and funded structural reserves. Older buildings can carry large special assessments.
Foreign-buyer limits
Military and security zones, plus land and district limits for foreigners.
SB 264 limits buyers tied to seven countries of concern (China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria). Turkey is not covered. Litigation has continued, so check current status. Closing agents commonly ask buyers to sign an affidavit.
The practical takeaway: Florida gives you more protection on paper (title insurance, escrow, MLS data) and more paperwork. The condo market also needs attention. Miami-Dade had 12.1 months of condo supply and Broward 9.9 in August 2026, which favors buyers who negotiate.
Visas: what buying a home does and does not do
Buying a home gives no U.S. visa, green card or residency. Here are the routes people ask about, as of October 2026.
Route
What it is
Key points
B-1/B-2 visitor
Short visits
Lets you tour, sign contracts and attend closings. It does not let you live in or work from the property.
E-2 treaty investor
Visa for investing in an active U.S. business
Turkey is an E-2 treaty country, with up to 5 years validity. The money must go into a real operating business, not passive property. Turkish nationals must own at least 50%.
EB-5
Green card through investment
$1,050,000, or $800,000 in a targeted employment area or infrastructure project. Regional-center rules are changing, so confirm current status with an immigration attorney.
Gold Card
Executive-order green card program
$1 million “gift” plus a $15,000 nonrefundable fee, via Form I-140G. Legally untested, with litigation and very low approvals reported through spring 2026.
Processing is in flux. Reuters reported on August 25, 2026 that the State Department paused immigrant-visa appointments worldwide, which affects EB-5 and Gold Card timelines. Nonimmigrant visas (B and E) were not part of that pause. Check travel.state.gov and speak with an immigration attorney before you plan around any visa.
How to move money from Turkey legally
On the Turkish side
Transfers are allowed. Under Decree No. 32, residents may buy foreign currency at banks and transfer it abroad through banks with no amount cap or prior approval, including to buy property abroad.
0.2% FX purchase tax. The BSMV on foreign currency purchases is 0.2% of the amount bought. On a $500,000 purchase that is about $1,000.
Expect source-of-funds questions. Banks will ask the purpose of the transfer. Prepare the purchase contract, wire instructions, and proof of where the money came from (property sale deed, salary and tax records, company dividend records).
New thresholds. On October 7, 2026, MASAK doubled its identity-check thresholds: wire transfers to ₺30,000 and general transactions to ₺370,000. Suspicious-transaction reports have no minimum amount.
On the U.S. side
Documents: passport and a second ID. If you buy through an LLC: articles, operating agreement, EIN and member identification.
Tax forms: W-8BEN is typical. An ITIN is needed to file U.S. tax returns. Without an election, U.S. rental income can face 30% withholding on gross rent, so talk to a CPA before you rent.
Screening: the title company runs OFAC sanctions screening on every buyer.
FinCEN reporting: the residential real estate reporting rule was vacated by a federal court on March 19, 2026, and the appeal is pending. Title companies may still collect beneficial-owner information.
Estate tax: non-resident foreigners get only a $60,000 U.S. estate-tax exemption on U.S. property. Ask an attorney how to structure ownership before closing.
Timing and wire safety
A SWIFT dollar wire from a Turkish bank usually arrives in 1–3 business days. Allow 3–5 days for compliance checks. Florida contracts commonly require the first deposit within about 3 days of the effective date, so open and test your dollar account before you sign. Always confirm wire instructions by phone with the title company, using a number you found yourself. Wire fraud is the most common cause of lost closing funds.
Financing: cash, foreign-national loans and DSCR
Option
How it works
Typical terms
All cash
Fastest and simplest. Common in new construction and condos.
51% of South Florida international buyers (MIAMI REALTORS). 48% of foreign buyers nationally (NAR 2026).
Foreign-national loan
Mortgage for buyers without U.S. credit, underwritten on passport, assets and references.
Typically 25–40% down, rates above conventional loans, 6–12 months of reserves, sometimes a U.S. bank account.
DSCR loan
Investor loan qualified on the property’s rental income against its payment.
Similar down payments (often 25–40%), no personal income documents. Best for rental properties.
These are industry norms, not regulated terms. Each lender sets its own requirements, so compare at least two.
Where to buy: South Florida prices in lira
Median sale prices for August 2026, shown in lira at 49.26 before bank and closing costs (MIAMI REALTORS and Florida Realtors, released September 16, 2026).
County
Single-family
In lira
Condo / townhouse
In lira
Miami-Dade
$680,000
₺33.5 million
$408,000
₺20.1 million
Broward
$650,000
₺32.0 million
$257,500
₺12.7 million
Palm Beach
$650,000
₺32.0 million
$300,000
₺14.8 million
Single-family supply was 4.9 months in Miami-Dade, 4.1 in Broward and 3.5 in Palm Beach (sellers’ market). Condo supply was 12.1 months in Miami-Dade and 9.9 in Broward (buyers’ market). International buyers made up 49% of South Florida new-construction sales over an 18-month period, and 52% in the November 2025 update (MIAMI REALTORS).
Areas that fit common buyer goals
There is no verified data on where Turkish residents cluster, so these are fits by goal, not census facts.
Brickell, Downtown and Edgewater (Miami): urban condos, rental demand and walkability.
Sunny Isles Beach and Aventura: beachfront towers and branded residences.
Fort Lauderdale and Hollywood (Broward): Turkey ranks #5 among foreign buyers in Broward, and Broward has the lowest condo median of the three counties.
Boca Raton (Palm Beach): families, schools and single-family homes.
Your 7-step roadmap
Set the goal and the budget in dollars. Lifestyle, rental income or long-term hedge each points to a different property.
Choose the ownership structure. Personal name or LLC changes tax, privacy and estate exposure. Talk to a U.S. attorney and CPA first.
Prepare the funds. Open the dollar account, plan the FX purchase, and gather source-of-funds documents.
Pick the financing. Cash, a foreign-national loan or a DSCR loan. Get a pre-approval before you shop if you are financing.
Search, offer and contract. Review HOA and condo documents, the reserve study and milestone inspection report. Plan for the deposit within about 3 days.
Title, insurance and closing. The title company searches the title, issues title insurance and holds your funds in escrow. Confirm wire details by phone.
After closing. Set up property insurance, property management, an ITIN, and a plan for FIRPTA and rental taxes.
Frequently asked questions
Can a Turkish citizen buy property in Florida?
Yes. There is no citizenship requirement for buying property in Florida, and Florida's SB 264 does not cover Turkey. You can buy with your passport. Buying a home does not give you a U.S. visa or residency.
Does buying a home give me a U.S. visa or green card?
No. Property ownership alone gives no immigration status. The realistic routes are the E-2 treaty-investor visa for an active business, EB-5, or the Gold Card. A B-1/B-2 visitor visa lets you tour homes and attend closings.
How much is a Miami condo in Turkish lira?
The median existing condo in Miami-Dade was $408,000 in August 2026. At 49.26 TRY per dollar that is about 20.1 million lira before bank spread and fees. Broward's condo median was $257,500, about 12.7 million lira. Rates move daily, so use the calculator above.
Can a foreigner get a mortgage in Florida?
Yes. Foreign-national and DSCR loans are available, typically with 25 to 40 percent down, a passport, bank references and cash reserves. Rates are higher than conventional loans and terms vary by lender. Many international buyers pay cash instead.
How do I send money from Turkey to buy a home?
Send a bank wire in dollars. Turkish rules allow transfers abroad through banks with no cap, with a 0.2 percent tax on the foreign currency purchase. Expect source-of-funds questions, allow 1 to 5 business days, and always confirm wire instructions by phone with the title company.
What taxes will I pay on a Florida property?
Florida has no state personal income tax. You will pay annual property tax, roughly 1.6 to 2.2 percent of assessed value depending on the city. Rental income is taxable in the U.S. and needs an ITIN. If you sell, FIRPTA can withhold 15 percent of the sale price. Ask a CPA to plan this before you buy.
How is buying in Florida different from the Turkish tapu system?
In Turkey the state land registry is the guarantee and closing happens at the tapu office. In Florida a deed is recorded with the county, a title company searches the title and issues title insurance, and your funds sit in escrow until closing. Listings come from an MLS with sold-price history.
This guide is general information, not legal, tax, immigration or investment advice. Exchange rates, laws and program rules change often and the figures above carry the dates shown. Confirm details with a licensed Florida attorney, a CPA, an immigration attorney and a Turkish tax adviser before you act. Calculator results are estimates; your bank’s actual rate and fees will differ.
Joaquin Gutierrez · Licensed Florida Real Estate Broker (BK0625118) · Canvas Real Estate · Serving Miami-Dade, Broward and Palm Beach
Türk alıcılar için rehber · Ekim 2026
Amerika’da Ev Almak: Türk Yatırımcılar için Güney Florida (Miami) 2026 Rehberi
Amerika'da ev almayı düşünen Türk alıcılar için: dolarla fiyatlanan bir evin liraya maliyeti, tapu sisteminden farkları, hangi vize yollarının gerçekten işe yaradığı ve paranın yasal yoldan nasıl gönderileceği. Dolar/TL hesaplayıcısı ve fit kare / metrekare çevirici ile birlikte.
Yazar: Joaquin Gutierrez, Canvas Real Estate'te Lisanslı Florida Emlak Brokeri · Güney Florida emlak sektöründe 30+ yıl · Güncelleme: 11 Ekim 2026 · 12 dk okuma
Evet. Türk vatandaşları Amerika'da, Florida dahil, mülk satın alabilir; vatandaşlık şartı yoktur ve Florida'nın SB 264 yasası Türkiye'yi kapsamaz. Ev almak size ABD vizesi veya oturum hakkı kazandırmaz. Alıcıların çoğu nakit öder ya da yabancılara özel kredi ile %25-40 peşinat kullanır, parayı Türk bankası üzerinden havale eder ve işlemi Florida'daki bir title şirketi aracılığıyla kapatır.
Hızlı bilgiler (11 Ekim 2026 itibarıyla)
Kimler alabilir: Pasaportla Türk vatandaşları. SB 264, Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela ve Suriye bağlantılı alıcıları kısıtlar. Türkiye bu listede yok.
Türkiye'nin sırası: MIAMI REALTORS 2025 Uluslararası Alıcı Profili'ne göre Güney Florida'daki yabancı alıcılar arasında 15. sıra (%1,9 pay), Broward County'de 5. sıra (%4).
Kur: USD/TRY 9 Ekim 2026'da 49,26'dan kapandı (Trading Economics).
Nakit norm: Güney Florida'daki uluslararası alıcıların %51'i tamamen nakit ödedi (MIAMI REALTORS). ABD genelinde yabancı alıcıların %48'i nakit ödedi (NAR 2026).
Vize: Ev almak ABD statüsü sağlamaz. Çoğu yatırımcı için gerçekçi yol, aktif bir işletme gerektiren E-2 yatırımcı vizesidir.
49,26USD/TRY kapanış, 9 Ekim 2026
3,7 kat2021 sonuna göre aynı 500.000 dolarlık ev için daha fazla lira
5.Türkiye'nin Broward County'deki yabancı alıcılar arasındaki sırası
%51Güney Florida'daki uluslararası alıcıların nakit ödeme oranı
Lira hesabı: Türk alıcılar neden dolarla fiyatlanan mülke bakıyor?
9 Ekim 2026'da USD/TRY 49,26'dan kapandı. 500.000 dolarlık bir Güney Florida dairesi bugün yaklaşık 24,6 milyon TL ediyor. 2021 sonunda, dolar 13,19 TL iken, aynı daire yaklaşık 6,6 milyon TL'ydi. Aynı dolar fiyatı için 3,7 kat daha fazla lira demek bu.
Nakit olarak tutulan lira, 2020 sonu (7,43) ile bugün (49,26) arasında dolar karşısında değerinin yaklaşık %85'ini kaybetti. En kötü yıl 2021'di; Reuters yaklaşık %44'lük bir değer kaybı bildirdi, yani son yirmi yılın en kötüsü. Dolarla fiyatlanan mülk, lira oynarken dolar fiyatını korur.
Tarih
USD/TRY
USD/TRY değişimi
500.000 dolarlık ev, TL karşılığı
2020 sonu
7,43
—
3,7 milyon ₺
2021 sonu
13,19
+%77
6,6 milyon ₺
2022 sonu
18,71
+%42
9,4 milyon ₺
2023 sonu
~29,5
+%58
~14,8 milyon ₺
2024 sonu
~35,37
+%20
~17,7 milyon ₺
2025 sonu
~42,96
+%21
~21,5 milyon ₺
9 Ekim 2026
49,26
yılbaşından bu yana +%15
24,6 milyon ₺
Kaynaklar: Pound Sterling Live günlük geçmiş, Reuters, exchange-rates.org, Trading Economics. Yıl sonu değerleri veri sağlayıcılar arasında küçük farklar gösterir. Bankanızın kuru, piyasa orta kurundan farklı olacaktır.
Son 12 aya kısa bakış
Ay sonu
USD/TRY
Ay sonu
USD/TRY
Kasım 2025
42,28
Haziran 2026
46,29
Aralık 2025
~42,96
Temmuz 2026
47,08
Ocak 2026
43,21
Ağustos 2026
47,88
Şubat 2026
43,69
Eylül 2026
48,64
Mart 2026 (ort.)
~44,2
9 Ekim 2026
49,26
Nisan 2026 (ort.)
~44,8
Mayıs 2026
45,52
Hız istikrarlı: ayda yaklaşık %1,5. Son 12 ayda dolar, lira karşısında yaklaşık %17,8 yükseldi.
Dürüst bir uyarı. Türkiye'de tüketici fiyatları Eylül 2026'ya kadar 12 ayda %29,73 arttı (TÜİK) ve Merkez Bankası politika faizi 10 Eylül toplantısında %37'ydi. Yüksek lira faizi, kısa dönemde lira tasarrufunu doların yükselişiyle rekabet edebilir tutabilir. Dolarla fiyatlanan mülk, çok yıllık bir korunma ve çeşitlendirme aracıdır; 12 aylık bir alım-satım işlemi değildir. Geçmişteki kur hareketleri geleceği garanti etmez.
Türklerin Miami’ye ilgisi yeni değil
2016'da The Real Deal ve diğer yayınlar, geliştiricilerin proje aşamasındaki dairelerin yaklaşık %5'ini Türk alıcılara sattığını, Türkiye'nin büyük emlak firması Turyap'ın da Miami'de bir franchise açtığını bildirdi. 2018'de İstanbullu Okan Grubu şehir merkezinde Okan Tower'ı geliştirdi. 2023'te Türk yatırımcılar Midtown Miami'de bir arsa için 10,5 milyon dolar ödedi. Bunlar tarihsel örneklerdir, güncel pazar payı değildir. Güncel rakam, Türkiye'nin Güney Florida yabancı alıcıları arasındaki %1,9'luk payıdır.
Hesaplayıcılar: TL fiyatı ve metrekare
Sesli sorun
“Türk vatandaşı Miami'de ev alabilir mi?”
Evet. Vatandaşlık şartı yoktur ve Türkiye, Florida yasasında kısıtlı ülkeler arasında değildir. Pasaportunuzla alabilirsiniz. Satın alma size vize kazandırmaz.
Türkiye ve Florida: satın alma nasıl işliyor?
Türkiye'de mülkiyet devlet tapu sicili üzerinden kaydedilir ve işlem birkaç günde kapanır. Florida'da ise tescilli senet, mülkiyet sigortası (title insurance) ve emanet hesabı (escrow) kullanılır. Yan yana karşılaştırma:
Konu
Türkiye
Florida
Mülkiyet kaydı
Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sicilinde tescil edilir. İki taraf tapu dairesinde imza atar. Garantiyi devlet sicili verir.
Mülkiyet araştırmasından sonra senet (deed) county kayıt dairesinde tescil edilir. Mülkiyet sigortası gizli hak kusurlarına karşı korur.
Devir vergisi
Beyan edilen değer üzerinden %4 tapu harcı. Genelde %2/%2 paylaşılır, ancak yabancı alıcılar çoğu zaman tamamını öder.
Senet üzerinde damga vergisi (documentary stamp tax): eyalet genelinde 100 dolara 0,70 dolar. Miami-Dade, müstakil evlerde 100 dolara 0,60 dolar, diğer mülklerde 100 dolara 1,05 dolar alır. Güney Florida'da genelde satıcı öder. Kredi kullanan alıcılar ayrıca ipotek damga vergisi ve intangible vergi öder.
Ödeme güvencesi
Güvenli Ödeme Sistemi, tapu devri tescil edilene kadar parayı bloke eder. Zorunlu başlangıç 1 Aralık 2026'ya ertelendi.
Depozito ve kapanış parası, Florida yasası uyarınca title şirketi, avukat veya broker emanet hesabında tutulur.
İlanlar
Tek ve kapsamlı bir MLS yok. İlanlar portallara ve ofislere dağılmış durumda.
Satış fiyatı geçmişi neredeyse eksiksiz olan MLS var. 2024 NAR uzlaşmasından sonra alıcılar yazılı alıcı sözleşmesi imzalar.
Oturum veya vatandaşlık
En az 400.000 dolarlık mülk alımı ve tapuya 3 yıllık satış yasağı şerhi ile vatandaşlık mümkün.
Mülk almak vize veya oturum hakkı sağlamaz.
Sermaye kazancı
2025'ten itibaren edinilen konutlar için 7524 sayılı Kanun ile kurallar değişti. Türk vergi danışmanınızla doğrulayın.
Federal sermaye kazancı vergisi uygulanır. Satıcı yabancıysa FIRPTA, brüt satış bedelinin %15'ini keser; alıcı evde oturacaksa bu oran %10'a (1 milyon dolara kadar) veya %0'a (300.000 dolara kadar) düşer. Düşük kesinti için Form 8288-B ile başvurulabilir.
Yıllık emlak vergisi
Belediyelere ödenen emlak vergisi, yasal olarak düşük oranlıdır. Türk danışmanınızla teyit edin.
Güney Florida'da şehre göre değerlenen bedelin kabaca %1,6-2,2'si. Kalıcı ikametgâhınız değilse homestead muafiyeti yoktur. County mülk değerleme ofisinden doğrulayın.
Kat mülkiyeti
Kat Mülkiyeti Kanunu.
Surfside çöküşünden sonra: dönüm noktası bina denetimleri, Yapısal Bütünlük Rezerv Çalışması (SIRS) ve fonlanmış yapısal rezervler. Eski binalarda yüksek ek aidatlar çıkabilir.
Yabancı alıcı sınırları
Askeri ve güvenlik bölgeleri; yabancılar için arazi ve ilçe sınırları.
SB 264, yedi kaygı verici ülkeyle (Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela, Suriye) bağlantılı alıcıları kısıtlar. Türkiye kapsam dışıdır. Davalar sürdüğü için güncel durumu kontrol edin. Kapanışta acenteler genellikle bir beyan imzalatır.
Pratik sonuç: Florida kâğıt üzerinde daha fazla koruma (mülkiyet sigortası, emanet hesabı, MLS verisi) ve daha fazla evrak sunar. Kat mülkiyeti pazarına da dikkat etmek gerekir. Ağustos 2026'da Miami-Dade'de daire arzı 12,1 ay, Broward'da 9,9 aydı; bu da pazarlık yapan alıcıların lehine.
Vizeler: ev almak neyi sağlar, neyi sağlamaz?
Ev almak ABD vizesi, yeşil kart veya oturum hakkı sağlamaz. İnsanların en çok sorduğu yollar, Ekim 2026 itibarıyla:
Yol
Nedir?
Önemli noktalar
B-1/B-2 ziyaretçi
Kısa ziyaretler
Mülk gezmenize, sözleşme imzalamanıza ve kapanışa katılmanıza izin verir. Mülkte yaşamanıza veya çalışmanıza izin vermez.
E-2 yatırımcı
Aktif bir ABD işletmesine yatırım vizesi
Türkiye bir E-2 anlaşmalı ülkedir; vize süresi en fazla 5 yıldır. Para, pasif mülk değil, gerçek bir faal işletmeye girmelidir. Türk vatandaşlarının en az %50 paya sahip olması gerekir.
EB-5
Yatırım yoluyla yeşil kart
1.050.000 dolar, ya da hedef istihdam bölgesi veya altyapı projesinde 800.000 dolar. Bölgesel merkez kuralları değişiyor; güncel durumu göçmenlik avukatınızla teyit edin.
Gold Card
Başkanlık kararnamesiyle yeşil kart programı
1 milyon dolar “hediye” artı 15.000 dolar iade edilmeyen ücret, Form I-140G ile. Hukuken denenmemiş; 2026 baharına kadar davalar ve çok düşük onay sayısı bildirildi.
Süreçler değişken. Reuters, 25 Ağustos 2026'da Dışişleri Bakanlığı'nın göçmen vizesi randevularını dünya genelinde durdurduğunu bildirdi; bu, EB-5 ve Gold Card takvimlerini etkiler. Göçmen olmayan vizeler (B ve E) bu duraklatmanın kapsamında değildi. Herhangi bir vizeye göre plan yapmadan önce travel.state.gov'u kontrol edin ve bir göçmenlik avukatıyla görüşün.
Türkiye’den yasal yoldan para nasıl gönderilir?
Türkiye tarafı
Transfer serbest. 32 sayılı Karar uyarınca yerleşikler bankalardan döviz alabilir ve tutar sınırı veya ön izin olmadan bankalar aracılığıyla yurt dışına gönderebilir; yurt dışında mülk edinmek de buna dahildir.
%0,2 döviz alım vergisi. Döviz alımlarındaki BSMV, alınan tutarın %0,2'sidir. 500.000 dolarlık bir alımda bu yaklaşık 1.000 dolar eder.
Para kaynağı soruları beklenmeli. Bankalar transferin amacını soracaktır. Satış sözleşmesini, havale talimatını ve paranın kaynağını gösteren belgeleri (tapu satış belgesi, maaş ve vergi kayıtları, şirket temettü kayıtları) hazırlayın.
Yeni eşikler. 7 Ekim 2026'da MASAK kimlik tespiti eşiklerini iki katına çıkardı: havalelerde 30.000 ₺, genel işlemlerde 370.000 ₺. Şüpheli işlem bildirimlerinde alt sınır yoktur.
ABD tarafı
Belgeler: pasaport ve ikinci bir kimlik. LLC üzerinden alırsanız: kuruluş belgesi, işletme sözleşmesi, EIN ve üye kimlikleri.
Vergi formları: genellikle W-8BEN. ABD vergi beyannamesi için ITIN gerekir. Seçim yapılmazsa ABD kira gelirinde brüt kira üzerinden %30 kesinti olabilir; kiralamadan önce bir CPA ile görüşün.
Tarama: title şirketi her alıcıya OFAC yaptırım taraması yapar.
FinCEN bildirimi: konut gayrimenkul bildirim kuralı 19 Mart 2026'da federal mahkemece iptal edildi ve temyiz sürüyor. Title şirketleri yine de nihai faydalanıcı bilgisi isteyebilir.
Veraset vergisi: ABD'de yerleşik olmayan yabancıların ABD mülkünde yalnızca 60.000 dolarlık veraset vergisi muafiyeti vardır. Kapanıştan önce mülkiyet yapısını bir avukata sorun.
Zamanlama ve havale güvenliği
Türk bankasından SWIFT ile gönderilen dolar havalesi genellikle 1-3 iş gününde ulaşır. Uyum kontrolleri için 3-5 gün tolere edin. Florida sözleşmeleri ilk depozitoyu genellikle yürürlük tarihinden yaklaşık 3 gün içinde ister; bu yüzden imzadan önce dolar hesabınızı açın ve deneyin. Havale talimatlarını her zaman title şirketiyle telefonla, kendi bulduğunuz bir numara üzerinden doğrulayın. Kapanış paralarının kaybolmasının en yaygın nedeni havale dolandırıcılığıdır.
Finansman: nakit, yabancılara özel kredi ve DSCR
Seçenek
Nasıl işler?
Tipik koşullar
Tamamen nakit
En hızlı ve en basit yol. Yeni projelerde ve dairelerde yaygın.
Güney Florida'daki uluslararası alıcıların %51'i (MIAMI REALTORS). ABD genelinde yabancı alıcıların %48'i (NAR 2026).
Yabancılara özel kredi (foreign-national loan)
ABD kredi geçmişi olmayan alıcılar için; pasaport, varlıklar ve referanslarla değerlendirilir.
Genellikle %25-40 peşinat, konvansiyonel kredilerden yüksek faiz, 6-12 aylık rezerv, bazen ABD banka hesabı.
DSCR kredisi
Mülkün kira gelirinin taksite oranına göre değerlendirilen yatırımcı kredisi.
Benzer peşinatlar (çoğu zaman %25-40), kişisel gelir belgesi istenmez. Kiralık mülkler için en uygunu.
Bunlar sektör normlarıdır, düzenlenmiş koşullar değildir. Her kredi veren kendi şartlarını belirler; en az iki teklifi karşılaştırın.
Nereden almalı: Güney Florida fiyatları lira olarak
Ağustos 2026 medyan satış fiyatları; banka ve kapanış masrafları öncesi, 49,26 kuruyla liraya çevrilmiştir (MIAMI REALTORS ve Florida Realtors, 16 Eylül 2026'da yayımlandı).
County
Müstakil ev
TL karşılığı
Daire / townhouse
TL karşılığı
Miami-Dade
680.000 $
33,5 milyon ₺
408.000 $
20,1 milyon ₺
Broward
650.000 $
32,0 milyon ₺
257.500 $
12,7 milyon ₺
Palm Beach
650.000 $
32,0 milyon ₺
300.000 $
14,8 milyon ₺
Müstakil ev arzı Miami-Dade'de 4,9 ay, Broward'da 4,1 ay, Palm Beach'te 3,5 ay oldu (satıcı pazarı). Daire arzı Miami-Dade'de 12,1 ay, Broward'da 9,9 ay oldu (alıcı pazarı). Uluslararası alıcılar, 18 aylık dönemde Güney Florida yeni konut satışlarının %49'unu, Kasım 2025 güncellemesinde ise %52'sini aldı (MIAMI REALTORS).
Alıcı hedeflerine uyan bölgeler
Türk sakinlerin nerede yoğunlaştığına dair doğrulanmış bir veri yok; bu yüzden aşağıdakiler nüfus verisi değil, hedeflere göre uygunluk önerileridir.
Brickell, Downtown ve Edgewater (Miami): şehir daireleri, kira talebi ve yürünebilirlik.
Sunny Isles Beach ve Aventura: sahil kuleleri ve markalı rezidanslar.
Fort Lauderdale ve Hollywood (Broward): Türkiye, Broward'da yabancı alıcılar arasında 5. sırada ve Broward üç county içinde en düşük daire medyanına sahip.
Boca Raton (Palm Beach): aileler, okullar ve müstakil evler.
7 adımlık yol haritanız
Hedefi ve bütçeyi dolar olarak belirleyin. Yaşam tarzı, kira geliri veya uzun vadeli korunma, farklı mülk türlerine işaret eder.
Mülkiyet yapısını seçin. Şahıs adı ya da LLC; vergi, gizlilik ve veraset riskini değiştirir. Önce bir ABD avukatı ve CPA ile görüşün.
Parayı hazırlayın. Dolar hesabını açın, döviz alımını planlayın ve para kaynağı belgelerini toplayın.
Finansmanı seçin. Nakit, yabancılara özel kredi veya DSCR kredisi. Kredi kullanacaksanız aramaya başlamadan önce ön onay alın.
Arayın, teklif verin, sözleşme imzalayın. HOA ve kat mülkiyeti belgelerini, rezerv çalışmasını ve dönüm noktası denetim raporunu inceleyin. Depozitoyu yaklaşık 3 gün içinde planlayın.
Mülkiyet, sigorta ve kapanış. Title şirketi mülkiyeti araştırır, mülkiyet sigortası düzenler ve paranızı emanet hesabında tutar. Havale bilgilerini telefonla doğrulayın.
Kapanıştan sonra. Mülk sigortası, mülk yönetimi, ITIN ve FIRPTA ile kira vergileri için bir plan oluşturun.
Sık sorulan sorular
Türk vatandaşı Florida'da mülk satın alabilir mi?
Evet. Florida'da mülk almak için vatandaşlık şartı yoktur ve Florida'nın SB 264 yasası Türkiye'yi kapsamaz. Pasaportunuzla satın alabilirsiniz. Ev almak size ABD vizesi veya oturum hakkı kazandırmaz.
Amerika'da ev alınca oturma izni verilir mi?
Hayır. Amerika'da ev almak tek başına oturma izni, vize veya yeşil kart vermez; Türkiye'deki gayrimenkul yoluyla vatandaşlık programına benzer bir yol yoktur. Gerçekçi yollar, aktif bir işletme için E-2 yatırımcı vizesi, EB-5 veya Gold Card'dır. Hangisinin size uyduğunu bir göçmenlik avukatıyla netleştirin.
Amerika'da tapu güvencesi var mı?
Evet, ancak sistem farklıdır. Florida'da tapu yerine tescilli senet (deed) kullanılır; bir title şirketi mülkiyet geçmişini araştırır ve mülkiyet sigortası (title insurance) düzenler. Gizli bir hak sahibi veya borç çıkarsa sigorta, poliçe kapsamında sizi korur. Paranız da kapanışa kadar emanet hesabında (escrow) tutulur.
Ev almak ABD vizesi veya yeşil kart sağlar mı?
Hayır. Mülk sahipliği tek başına göçmenlik statüsü vermez. Gerçekçi yollar, aktif bir işletme için E-2 yatırımcı vizesi, EB-5 veya Gold Card'dır. B-1/B-2 ziyaretçi vizesi ev gezmenize ve kapanışa katılmanıza izin verir.
Miami'de bir daire kaç TL eder?
Ağustos 2026'da Miami-Dade'de ikinci el daire medyanı 408.000 dolardı. Dolar başına 49,26 TL ile bu, banka farkı ve masraflar öncesi yaklaşık 20,1 milyon lira eder. Broward'da daire medyanı 257.500 dolardı, yaklaşık 12,7 milyon lira. Kurlar günlük değiştiği için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın.
Yabancı biri Florida'da kredi çekebilir mi?
Evet. Yabancılara özel kredi ve DSCR kredileri mevcuttur; genellikle yüzde 25 ila 40 peşinat, pasaport, banka referansları ve nakit rezerv gerektirir. Faizler konvansiyonel kredilerden yüksektir ve koşullar kredi verene göre değişir. Birçok uluslararası alıcı bunun yerine nakit öder.
Ev almak için Türkiye'den para nasıl gönderilir?
Dolar cinsinden banka havalesi gönderin. Türk kuralları bankalar aracılığıyla yurt dışına tutar sınırı olmadan transfere izin verir; döviz alımında yüzde 0,2 vergi vardır. Para kaynağı sorularını bekleyin, 1 ila 5 iş günü tanıyın ve havale talimatlarını her zaman title şirketiyle telefonla doğrulayın.
Florida'daki bir mülk için hangi vergileri öderim?
Florida'da eyalet kişisel gelir vergisi yoktur. Şehre göre değerlenen bedelin kabaca yüzde 1,6 ila 2,2'si oranında yıllık emlak vergisi ödersiniz. Kira geliri ABD'de vergilendirilir ve ITIN gerektirir. Satarsanız FIRPTA satış bedelinin yüzde 15'ini kesebilir. Almadan önce bir CPA ile planlayın.
Florida'da satın almak Türkiye'deki tapu sisteminden nasıl farklı?
Türkiye'de devlet tapu sicili garantidir ve işlem tapu dairesinde kapanır. Florida'da senet county'de tescil edilir, bir title şirketi mülkiyeti araştırıp mülkiyet sigortası düzenler ve paranız kapanışa kadar emanet hesabında durur. İlanlar, satış fiyatı geçmişi olan bir MLS'den gelir.
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel, göçmenlik veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurlar, yasalar ve program kuralları sık değişir; yukarıdaki rakamlar belirtilen tarihler itibarıyladır. İşlem yapmadan önce lisanslı bir Florida avukatı, bir CPA, bir göçmenlik avukatı ve bir Türk vergi danışmanıyla teyit edin. Hesaplayıcı sonuçları tahmindir; bankanızın gerçek kuru ve masrafları farklı olacaktır.
Joaquin Gutierrez · Lisanslı Florida Emlak Brokeri (BK0625118) · Canvas Real Estate · Miami-Dade, Broward ve Palm Beach hizmet bölgesi
Joaquin Gutierrez · Lisanslı Florida Emlak Brokeri (BK0625118) · Canvas Real Estate · Miami-Dade, Broward ve Palm Beach hizmet bölgesi