Selling during the holidays in South Florida means listing or closing between roughly Thanksgiving and early January, a stretch when seasonal residents, visiting family and year-end buyers keep the market moving.

Closed sales by month: the holidays are not a dead zone

Here are all closed sales (single-family, townhomes and condos) in the three counties, month by month, for last season.

How to read this: a closing is the end of a deal that went under contract weeks earlier. December's 6,032 closings reflect fall contracts. January and February closings capture contracts signed during the holidays, and they still added up to 9,522 sales.

The county-by-county numbers

Prices held up. In February 2026, single-family medians rose year over year in all three counties. January was mixed: Miami-Dade (+3.7%) and Palm Beach (+7.7%) rose, while Broward fell 3.1%. Cash matters too: in January 2026, 50.2% of Palm Beach single-family sales were cash, versus 32.7% in Miami-Dade and 26.9% in Broward.

Townhomes and condos: a different game

Condo buyers are still active: December closings rose year over year in all three counties. But supply is much heavier than for houses (single-family months of supply in February was 6.2, 5.0 and 4.9), and February medians were below the prior year in all three counties. Condo sellers need sharper pricing and complete association documents from day one.

Where the market stands today (August 2026)

Going into this season, single-family inventory is lower than a year ago and homes are reaching contract faster. Closings are flat to slightly lower, which tells me buyers are being selective, not absent.

Condos remain a buyer's market: months of supply in August 2026 was 12.1 in Miami-Dade, 9.9 in Broward and 6.7 in Palm Beach. Roughly five months of supply is generally considered balanced.

Why buyers keep buying during the holidays

• Seasonal residents. Winter residents arrive in the fall, and many shop for a home during their stay.
• Visiting family and buyers from abroad. Winter break brings relatives and Latin American buyers who pair a family visit with a property search.
• Cash buyers on their own schedule. With up to half of Palm Beach single-family sales paid in cash in January 2026, many buyers do not wait for a school calendar or a loan timeline.
• Less pause than you think. Many sellers take their homes off the market for the holidays, which can put yours in front of buyers with fewer homes to compare.

A holiday selling calendar: October to February

1. October

   Prepare

   Handle repairs, shoot photos in daylight and gather your documents: 4-point inspection, wind mitigation report, roof age and permits, and HOA or condo association papers.

2. Late Oct. – mid-Nov.

   List

   Go live before Thanksgiving, as seasonal residents settle in and before the busiest travel weeks.

3. Thanksgiving – mid-Dec.

   Show

   Keep weekend showings open. After the first two weeks, review showing feedback with your agent and adjust the price while buyers are still shopping.

4. Dec. 20 – Jan. 5

   Stay reachable

   Offer virtual tours, easy access and fast replies by call or WhatsApp. Buyers touring this week often have a short window.

5. Jan. – Feb.

   Negotiate and close

   Median single-family time to contract was 47–55 days in these months. Pick your closing date with your CPA in mind, since it sets the tax year.

What to do differently when you list during the holidays

• Keep holiday decor light. A few seasonal touches are fine. Heavy decor distracts in photos and makes rooms look smaller.
• Say yes to holiday-weekend showings. Visiting buyers and seasonal residents have short windows. A flexible lockbox schedule wins tours.
• Price on neighborhood comps, not county averages. In August 2026, the median Miami-Dade single-family home reached contract in 40 days; the median condo took 66.
• Market in English and Spanish. Bilingual listing copy, video tours and a WhatsApp number reach buyers who are still abroad.
• Have your Florida paperwork ready. Insurance-related reports, roof details and association documents answer a buyer's first questions before they ask.
• Plan the tax side early. If you are a foreign seller, FIRPTA withholding may apply at closing. Talk to your CPA before you pick a date.

Winter vs. spring: what the closings show

Spring does bring more closings. Winter is still active, and a home that goes under contract in winter does not have to wait for the spring wave.

Fewer closings in winter does not mean fewer serious buyers. It also means carrying your mortgage, taxes, insurance and HOA costs longer if you wait. The right call depends on your price, property type and timeline.

Frequently asked questions

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Vender durante las fiestas en el sur de la Florida significa publicar o cerrar la venta entre, más o menos, Acción de Gracias y principios de enero, un periodo en que los residentes de temporada, los familiares que nos visitan y los compradores de fin de año mantienen el mercado en movimiento.

Ventas cerradas por mes: las fiestas no son una zona muerta

Estas son todas las ventas cerradas (casas unifamiliares, townhouses y condominios) en los tres condados, mes por mes, en la última temporada.

Cómo leerlo: un cierre es el final de una venta que entró en contrato semanas antes. Los 6,032 cierres de diciembre reflejan contratos firmados en el otoño. Los cierres de enero y febrero recogen contratos firmados durante las fiestas, y aun así sumaron 9,522 ventas.

Los números, condado por condado

Los precios se sostuvieron. En febrero de 2026, el precio mediano de las unifamiliares subió frente al año anterior en los tres condados. Enero fue mixto: Miami-Dade (+3.7%) y Palm Beach (+7.7%) subieron, mientras que Broward bajó 3.1%. El efectivo también cuenta: en enero de 2026, el 50.2% de las ventas de unifamiliares en Palm Beach fueron en efectivo, frente al 32.7% en Miami-Dade y al 26.9% en Broward.

Townhouses y condominios: otro juego

Los compradores de condominios siguen activos: los cierres de diciembre subieron frente al año anterior en los tres condados. Pero hay mucho más inventario que en casas (los meses de inventario de las unifamiliares en febrero fueron 6.2, 5.0 y 4.9), y los precios medianos de febrero quedaron por debajo del año anterior en los tres condados. Quien vende un condominio necesita un precio más afilado y los documentos de la asociación completos desde el primer día.

Dónde está el mercado hoy (agosto de 2026)

Al entrar en esta temporada, el inventario de casas unifamiliares es menor que hace un año y las casas llegan más rápido a contrato. Los cierres están estables o ligeramente más bajos, lo que me dice que los compradores son selectivos, no que hayan desaparecido.

Los condominios siguen siendo un mercado de compradores: los meses de inventario en agosto de 2026 fueron 12.1 en Miami-Dade, 9.9 en Broward y 6.7 en Palm Beach. Se suele considerar que unos cinco meses de inventario es un mercado equilibrado.

Por qué los compradores siguen comprando durante las fiestas

• Residentes de temporada. Los residentes de invierno llegan en el otoño y muchos buscan casa durante su estadía.
• Familiares de visita y compradores desde el exterior. Las vacaciones de fin de año traen familiares y compradores latinoamericanos que combinan la visita con la búsqueda de propiedad.
• Compradores en efectivo, con su propio calendario. Con hasta la mitad de las ventas de unifamiliares en Palm Beach pagadas en efectivo en enero de 2026, muchos compradores no esperan el calendario escolar ni los tiempos de un préstamo.
• Menos pausa de la que se imagina. Muchos vendedores retiran su casa del mercado en las fiestas, lo que puede poner la suya frente a compradores con menos opciones para comparar.

Calendario para vender en las fiestas: de octubre a febrero

1. Octubre

   Preparar

   Haga las reparaciones, tome las fotos con luz de día y reúna sus documentos: inspección de 4 puntos, reporte de mitigación de vientos, edad y permisos del techo, y papeles del HOA o de la asociación del condominio.

2. Fines de oct. – mediados de nov.

   Publicar

   Salga al mercado antes de Acción de Gracias, cuando los residentes de temporada ya se están instalando y antes de las semanas de más viajes.

3. Acción de Gracias – mediados de dic.

   Mostrar

   Deje abiertos los fines de semana para visitas. Tras las dos primeras semanas, revise los comentarios de las visitas con su agente y ajuste el precio mientras los compradores siguen buscando.

4. 20 de dic. – 5 de ene.

   Estar disponible

   Ofrezca recorridos virtuales, acceso fácil y respuestas rápidas por llamada o WhatsApp. Los compradores que visitan esa semana suelen tener poco tiempo.

5. Ene. – feb.

   Negociar y cerrar

   El tiempo mediano hasta el contrato en unifamiliares fue de 47 a 55 días en estos meses. Elija su fecha de cierre pensando en su contador, porque define el año fiscal.

Qué hacer distinto cuando publica en las fiestas

• Decoración navideña ligera. Unos toques de temporada están bien. El exceso distrae en las fotos y hace que los cuartos se vean más pequeños.
• Diga sí a las visitas en fin de semana feriado. Los compradores de visita y los residentes de temporada tienen poco tiempo. Un horario flexible con el lockbox consigue más recorridos.
• Fije el precio con comparables del vecindario, no con promedios del condado. En agosto de 2026, la casa unifamiliar mediana de Miami-Dade llegó a contrato en 40 días; el condominio mediano tardó 66.
• Promocione en inglés y en español. Un anuncio bilingüe, recorridos en video y un número de WhatsApp llegan a compradores que todavía están fuera del país.
• Tenga lista la documentación de la Florida. Los reportes relacionados con el seguro, los detalles del techo y los documentos de la asociación responden las primeras preguntas del comprador antes de que las haga.
• Planifique los impuestos con tiempo. Si usted es vendedor extranjero, puede aplicar la retención de FIRPTA al cierre. Hable con su contador antes de escoger la fecha.

Invierno vs. primavera: qué muestran los cierres

La primavera sí trae más cierres. El invierno sigue activo, y una casa que entra en contrato en invierno no tiene que esperar la ola de primavera.

Menos cierres en invierno no significa menos compradores serios. También significa que, si espera, pagará por más tiempo la hipoteca, los impuestos, el seguro y el HOA. La mejor decisión depende de su precio, el tipo de propiedad y su calendario.

Preguntas frecuentes

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