100% Bonus Depreciation – Explained for Real Estate

What It Is

100% bonus depreciation is a tax incentive that allows businesses and investors to deduct the full cost of certain qualified property in the same year it is placed in service, rather than depreciating it over several years.

It was expanded under the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) of 2017, allowing a 100% write-off for qualifying assets acquired and placed in service between September 27, 2017, and December 31, 2022. Starting in 2023, it began phasing down:

Year	Bonus Depreciation %
2023	80%
2024	60%
2025	40%
2026	20%
2027+	Eliminated (unless extended by Congress)

Application in Real Estate

Bonus depreciation does not apply to land or the building structure itself (since those are depreciated over 27.5 years for residential and 39 years for commercial). However, it can be applied to certain improvements and components through cost segregation studies, which break a property into faster-depreciating asset classes.

Eligible Real Estate Applications Include:

• Personal property (5- or 7-year class life): appliances, carpeting/flooring, window treatments, lighting, cabinetry
• Land improvements (15-year class life): parking lots, sidewalks, fences, landscaping
• Qualified Improvement Property (QIP): interior improvements to commercial property such as drywall, ceilings, HVAC, fire protection, alarm and security systems (must be non-structural and made after the building was placed in service)

Example

Suppose you buy a $1,000,000 apartment building:

• Land: $200,000 (not depreciable)
• Structure: $700,000 (27.5 years, not eligible for bonus depreciation)
• Personal property & land improvements: $100,000 (eligible for bonus depreciation)

That $100,000 portion can be fully deducted in Year 1 under 100% bonus depreciation (if placed in service before phase-down years).

Key Point for Investors

Bonus depreciation is a powerful tool to accelerate deductions and reduce taxable income in the first year of ownership. It requires a cost segregation study to maximize benefits and should be coordinated with a CPA who understands real estate taxation.

Depreciación Acelerada del 100% – Explicada en Bienes Raíces

Qué Es

La depreciación acelerada del 100% es un incentivo fiscal que permite a los negocios e inversionistas deducir el costo total de ciertos bienes calificados en el mismo año en que se ponen en servicio, en lugar de depreciarlos durante varios años.

Se amplió bajo la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA) de 2017, permitiendo una deducción del 100% para activos calificados adquiridos y puestos en servicio entre el 27 de septiembre de 2017 y el 31 de diciembre de 2022. A partir de 2023, comenzó a reducirse:

Año	% Depreciación Acelerada
2023	80%
2024	60%
2025	40%
2026	20%
2027+	Eliminada (a menos que el Congreso la extienda)

Aplicación en Bienes Raíces

La depreciación acelerada no aplica al terreno ni a la estructura del edificio (que se deprecian en 27.5 años para residencial y 39 años para comercial). Sin embargo, sí se puede aplicar a ciertas mejoras y componentes mediante estudios de segregación de costos, que dividen la propiedad en clases de activos con vidas útiles más cortas.

Ejemplos de Aplicación:

• Propiedad personal (vida útil de 5 a 7 años): electrodomésticos, pisos, persianas, iluminación, gabinetes
• Mejoras de terreno (vida útil de 15 años): estacionamientos, aceras, cercas, paisajismo
• Mejoras interiores calificadas (QIP): mejoras interiores a propiedades comerciales como paredes, techos, aire acondicionado, sistemas contra incendios, alarmas y seguridad (deben ser no estructurales y realizadas después de que el edificio se puso en servicio)

Ejemplo

Supongamos que compras un edificio de apartamentos por $1,000,000:

• Terreno: $200,000 (no depreciable)
• Estructura: $700,000 (27.5 años, no elegible para depreciación acelerada)
• Propiedad personal y mejoras de terreno: $100,000 (elegibles para depreciación acelerada)

Ese monto de $100,000 se puede deducir completamente en el primer año bajo la depreciación acelerada del 100% (si se pone en servicio antes de los años de reducción).

Punto Clave para Inversionistas

La depreciación acelerada es una herramienta poderosa para acelerar deducciones y reducir los impuestos en el primer año de propiedad. Requiere un estudio de segregación de costos para maximizar los beneficios y debe coordinarse con un contador especializado en tributación inmobiliaria.