1. La Regla Básica — Retención del 15 %

Cuando una persona extranjera vende un “interés inmobiliario estadounidense” (USRPI), el comprador debe retener el 15 % del importe total recibido y enviarlo al IRS (Código IRC §§ 897, 1445).

2. Ingresos por Alquiler — 30 % vs. “ECI”

Las rentas brutas pagadas a un propietario extranjero están sujetas a una retención automática del 30 %. No obstante, el arrendador puede elegir tratar el ingreso como ECI (IRC § 871(d)), tributando sobre la renta neta a tasas graduadas. Requiere presentar el Formulario 1040-NR cada año.

3. El “Loop” de la LLC/Partnership (IRC §§ 1446 & 1446(f))

Si se posee el inmueble mediante una LLC doméstica con varios miembros (tributa como partnership):

• Operación anual: la LLC retiene sólo sobre la participación del socio extranjero (1446(a)).
• Venta del inmueble: la LLC retiene sobre la ganancia del socio extranjero; el comprador queda fuera de FIRPTA.
• Venta de la participación: el comprador retiene el 10 % del precio al socio extranjero (1446(f)).

4. “Blocker Corporations” — Cambiar FIRPTA por Doble Imposición

Con una C-corporation doméstica no aplica FIRPTA en la venta de acciones, pero hay dos niveles de impuesto:

1. Impuesto corporativo (21 %).
2. Impuesto del accionista sobre dividendos o plusvalía (hasta 23,8 %).

5. REIT Doméstico & Elección § 897(i)

Un REIT controlado domésticamente (≥ 50 % accionistas estadounidenses por 5 años) permite a los extranjeros vender acciones sin FIRPTA. Alternativamente, una empresa extranjera puede elegir ser “domesticada” bajo § 897(i), evitando retención al vender, pero tributando como corporación de por vida.

6. Intercambios 1031 — La Diferencia Sigue Viva

Un vendedor extranjero puede diferir la ganancia mediante un intercambio 1031 igual que un residente. El intermediario cualificado debe retener salvo que el IRS emita un certificado de retención: pide esa autorización con tiempo.

7. Trampa Sucesoria para No Residentes

Un no residente que posee bienes inmuebles en EE. UU. (o una LLC “disregarded”) sólo dispone de una exención sucesoria de 60 000 USD; el exceso puede tributar hasta el 40 %. Usar una corporación o trust extranjero puede alejar el activo de la base sucesoria estadounidense.

Conclusiones Prácticas para 2025

• Confirma quién es “extranjero”. Ciudadanos y titulares de green card no soportan FIRPTA, pero las sociedades mixtas sí.
• Dirige la carga con capas societarias. Una LLC-partnership centraliza formularios 8804/8805 y la retención.
• Haz la elección ECI si buscas tributar sobre renta neta.
• Planifica la salida desde el día uno. Vender acciones, participaciones o intereses de REIT cambia la ecuación.
• No subestimes la planificación sucesoria. La diferencia de exención es enorme.